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在美国购买商业地产如何避税

作者:john来源: 发布时间:2018-04-13

进行美国房产投资的同时,需要交纳房产税,如何进行合理合法避税?下面,跟随小编一起去学习一下吧!

首先,投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有,公司持有还是其他方式。

美国房地产以公司持有的方式:公司 (C-Corp) 是需要双重征税的,所以一般来说,利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此,一般情况下,商业地产都是用 LLC 的方式持有。

LLC 本身不是一个单独的商业体,它需要被指定作为一个公司运作,还是被指定为是一个流经实体,最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。LLC 是是比较流行的美国地产持有方式,因为它在美国税的申报、美国税筹划和美国税的缴纳方面都有一定的优势。

其次,在商业地产的持有过程中,投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。

在商业地产持有阶段,投资者一般来说,都会从折旧项考虑,这样尽可能减免美国税的税负。美国税的实体资产折旧叫 MACRS。这个系统将实体的资产分成不同的项,每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年,住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折旧,来抵扣收入,从而降低净收益,减低美国税的税负。

不过,为了更大程度地进行折旧,投资者可以采取区分折旧方式,也就是一个地产项目,不用按照整体折旧,而是将其的组成分开。例如,商业地产不仅包括了房屋,还包括了周围的路、停车位、篱笆等等,分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高,降低美国税征税的收入额,从而达到降低美国税税款的目的。

商业地产如何避税

A、初级避税

我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。对于以个人名字买投资房产的,可以通过如下方法抵税:

房子的地税(房产税),保险费;

房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费;

 

房子的维修费;

房东到美国来往的机票,餐旅费;

房地产公司的管理费;

房地产经纪的中介费;

寻找租客的广告费。

B、中级避税

对于用公司名义投资房地产的,在有所有初级避税法则的同时,还有如下更优惠法则:

您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用;

美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税;

为美国员工发奖金,礼品,也可以抵税;

以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税;

招待客户,请客吃饭,飞机费用,汽油费,旅馆费,甚至衣服的购买费用,只要是公司的运营费用都可以抵税;

用公司的名义购买电脑,家具,电器等,办公用品也可以抵税;

用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税;

用公司的名义购买豪宅,度假屋,这也可以抵税。

C、高级避税

这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效:就是先买第一套,在抵押贷款继续买。

举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择:

第一种,您就这么一直收租,比如20年,租金收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。

第二种,您可以用这100万的房产去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。

同样是100万现金,通过此法您可以买4100万,总共价值400万的房产,现在再算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4套房子年净收入=(年租金 8*4-(本息6*4=8

同样是年纯回报8万美金,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税3.85*4=14.4万,这可是不小的一笔数字啊。更可怕的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200=800万的回报!这20年,您的纯回报将是:8*20+800-100=860万美金。

D、终极避税

所谓的1031法则,卖掉再贷款买更大的,资产翻倍。

1031 交易法则,就是美国政府鼓励再投资的一项税法,是美国国税局允许纳税人合法避税的最后防线,所以我们一般称为终极避税。美国税法第1031条规定:只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产,您就可以不交原有房产的资产利得税。

新购房产必须是商业或投资用途;

在出售原有房产后,必须在45天内确定一个或以上的重置房产;

在出售后的180天内购买重置房产;

也可先够重置房产,再卖掉原有房产;

重置房产必须等于或高于原有房产的价格。

如果您购买100万美元的商业地产,在卖掉后得到200万,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产,您就可以不交税!您的净资产增加了100万,但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

在不少中国投资人的眼里,美国是一个税收很高的国家,其实不然。美国有很多的减免税条款,在投资或移民前做好税务规划,合理避税能省很多钱呢!

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