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海外房产投资热潮结束了?没有,才刚刚有点温度

作者:john来源: 发布时间:2018-08-07

国内的房地产政策频繁的变动,新政策忽闪忽现,使得想要投资国内房地产的投资者望而止步,不敢也不能出手购买(如下图所示,自09年来政府出台的重大的政策)。加之,一直以来的外汇管制政策,也加速了投资者将投资目光转向海外市场。

 

 

海外投资已经不在是富人的专利,英国金融时报将调查中的投资者分成了三类:

 

 

今年的调查中与往年不同的是:首次引入了新的样本群体;

 

可支配流动资金在60万-600万人民币,想要通过海外投资实现资产多样化的“大众富裕“(mass affluent)现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4%。

 

在这个境外投资者群体中,受访者郭先生是一位来自南京的制造业经理,将自己流动资产的三分之二也就是约50万美元投入了美国股市。他对这些投资每年6-7%的投资回报率感到满意。38岁的他表示现在正在准备将其在南京的价值500万人民币的第二套房产出售,用来融资支付投资移民以及他的儿子在海外接受教育的费用。

 

另外两个调查群体是:

 

可支配流动资金在600万-6000万人民币的“富裕人群”普遍将总资产25.9%的进行了海外投资。

可支配流动资金在6000万人民币以上的“非常富有人群”平均持有总资产比例19.3%的海外投资。

 

与其说中国的资本管制制度是一个路障,不如说是一个减速路障来的贴切:超过67.6%的受访者表示虽然将人民币转移到海外进行投资更加困难,但有仍可能想办法绕过每年5万美元外汇额度的上限。

 

美元走强和地缘政治的不确定性加剧,使美国成为最受欢迎的投资目的地,有39.2%的受访者持有该国的资产。美国也是中国移民和中国留学生的主要目标。

 

海外投资的目的—获利?分散风险?

 

进行海外投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种(风险)对冲:54.1%的受访者预期中国经济将会进一步放缓,而47.3%的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8%,由于货币超发严重,人民币估值依然虚高,仍存在较大的贬值压力。

 

由此可见,选择海外投资的最重要的原因是中国投资者普遍需要通过将投资多样化来分散风险。

 

调查结果表明只有29.7%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更高的利润,虽然这一数字比2015年调查报告中高出了8.6个百分点,但仍然有超过半数的受访者表示比起海外投资,他们在本地反而有更好的途径追求高利润。

 

目前,随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场,固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心,将海外投资组合的预期回报率设定为至少5%的投资者也从一年前的39.2%,上升到了51.4%。

 

“房子=家” 海外置业为安家

 

对于中国的出境游和国内的投资者来说,依然是房产为王。住宅物业再次成为中国海外投资者的首选,有71.6%的受访者表示,他们在海外拥有自己的住宅物业。此次调查结果略低于201576.6%的记录。其原因很大程度上在于此次调查样本扩大,首次加入了大众富裕的投资者(见图表)

 

 

近年来,对海外购置物业有自住需求的中国购房者越来越多。有58.5%的受访者表示,在海外购买房产的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个居所。另有43.4%的受访者表示,他们在海外购买住房只是作为一种投资。

 

这种购买模式的转变也解释了最近一年里中国买家购置房产平均价格有所下降的原因:此次调查纳入了普通大众投资者,这部分投资者由于财产规模方面的局限,平均花费390万人民币用来购置海外房产。而去年没有纳入大众投资者时,中国买家购置海外房产的平均花费则为460万人民币(见图表)。

 

 

加速转向海外,且观念逐渐改变

 

瑞银财富(UBS)定期进行客户调研,最近三次(分别是20168月、20173月、20178月)的调查结果显示受访的大陆投资者中,有18%的人是最近一年内(2016.8-2017.8)买房的,有78%的人是在过去的五年间(2012-2017年)买房的。其中有19%的购房房源还在建设当中,还未交付。

 

 

关于购买境外房产的理由,还是以投资为主,但是投资的占比有所下降(17年比16年下降5%左右),相反临时居所的用途逐年增加。这也表明,国内投资者的购房理念发生着转变,越来越多的人有了“出去度假时有所居”的概念。

 

 

购买力强大,且范围正在拓宽

 

根据美国房协统计数据显示,2017年,中国买家已经超越加拿大成为美国住宅市场最大买家。

 

 

再以伦敦为例,中国投资者已经成为继香港、新加坡和马来西亚后的第四大海外买家。而且根据数据预测,中国投资客的数量也会继续增加。

 

 

在传统的主要投资目的国美国、澳洲、英国、新加坡等发达国家除外,新兴的东南亚市场市场逐渐活跃起来。从下面的图标中可以看出,上一年中还处于空白的泰国、菲律宾和印度尼西亚在最近一期的调查中已经占一定比例,尤其是泰国,在“一带一路”政策的带动下,房地产市场迅速升温,占比已将近10%

 

 

对于未来2年内投资目的国的调查中,中国投资者依旧是要买买买!值得注意的是,东南亚的泰国和印尼虽然是首次出现,但势头很猛。

 

 

人民币贬值风险促使中国家庭海外投资热潮来袭

 

大多数受调查的海外投资者计划在未来两年增加其海外持有资本,并保持对海外资产配置的兴趣。今年,商业地产投资也迎来了一轮飙升,预计将吸引更多来自中国的资金流入。股票,寿险计划,固定收益产品和结构化产品也很受欢迎。

 

调查还发现,中国投资者对美国的执着也将继续,有64.3%的受访者计划在未来两年投资美国,加拿大排在第二位,有 38.1%的受访者表示将投资加拿大,其中不乏准备购买加拿大房产的投资者。

 

无论中国家庭在哪里投资,以及他们的投资计划,购置海外资产的资金外流状况都将继续增长。大部分中国人的境外投资起步于房地产。在目前拥有境外资产投资的高净值客群中遥遥领先于其他资产类别。参与调研超过半数的人都表示会考虑增持国外资产配置,房地产投资几乎是所有人的首选。

 

因为对国外经济、政治环境相对陌生,进行海外投资的高净值人群普遍比国内更为保守,固定收益类成为仅次于房地产的第二大投资产品。

 

资本管制对中国家庭海外投资的影响

 

与此同时,资本管制收紧使得中国家庭对非人民币资产(外汇)这一根本性需求被掩盖尽管当前人民币汇率稳定,但公众对人民币贬值颇为担忧,这将继续拉动中国家庭对外汇的购买需求。

 

资本管制收紧,遏制了售汇,监管机构也颇为焦虑,进而导致银行要求申请人提供更多的证明文件,导致消费者对外汇交易望而却步。于是,那些无照经营的外汇卖家门生意越发兴隆,但他们的业务量仍无法满足中国用户的需求。尽管近期政策放宽,但大部分的资本管制措施仍予以保留,至少在短期内,中国的监管机构将继续为国内的金融体系保驾护航。

 

2017年底,中国政府的资本管制已大幅收紧,以防止资金外流,进而导致外汇储备金枯竭并对国内金融稳定造成威胁。尽管当局已撤销了一项极为严苛的管控措施,但覆盖面较广的监管机制依然健在。银行家们纷纷表示,中国政府的资本管制已导致售汇出现急剧下滑。

 

在调查中,有42.2%的受访银行家们表示,售汇自半年前开始下跌,而去年8月持相同观点的银行家所占比例只有26.9%。售汇下跌在小城市表现得最为突出:52%的二三线城市受访者表示售汇遭遇下挫。相较之下,抱有售汇下挫观点的一线城市受访者只占了36.4%

尽管监管部门最近可能会撤销数条最为严苛的管控措施,但预计大部分中国资本管制制度仍存在。在银行家调查中,91.4%的受访者称,预计在未来半年内,个人在转移资金方面将面临难题。调查强调了中国家庭对外汇的需求量极大,这表明若无当前的管控措施,资本外流的情况可能更为严重。

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